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Zukunft Hotel Bühlerhöhe quo vadis - und was wäre wenn….?

1. Aus dem Hotel Bühlerhöhe wird eine Seniorenresidenz Bühlerhöhe


Es brodelte ja schon vor ein paar Jahren in der Gerüchteküche. Aus der Bühlerhöhe sollte eine luxuriöse Seniorenresidenz werden. Auf den ersten Blick sicher eine Überlegung wert, zumal die jetzige Erben-Generation bald selbst im Rentenalter ist und spätestens zu diesem Zeitpunkt ihren hedonistischen Neigungen Zugeständnisse macht. Unvorstellbar luxuriös erlaubt man es sich in Senioren-Dependancen in Zürich und München, in Hamburg und  Berlin, um  das letzte Lebensdrittel unbeschwert zu verbringen. Hoch oben, hübsch isoliert von den Menschen im Tal, die ihren Lebensunterhalt täglich verdienen müssen.

2.  Wohnheim / Appartementkomplex für Premium Medizin Touristen

Da sich die Max Grundig Klinik praktisch auf dem gleichen Gelände befindet und nur eine beschränkte Anzahl an "Patienten-Zimmern"  hat, viele der weit angereisten Patienten ambulant behandelt werden, weil sie in Baden Baden während ihrer Behandlung wohnen, wäre dies eine weitere Möglichkeit, die Räumlichkeiten des Hotel Bühlerhöhe zu nutzen. Ähnlich profitiert der Europäische Hof in Heidelberg von den dortigen Kliniken mit hoher Reputation. Erst kürzlich wurde ein neuer Trakt mit Appartements eben für diesen Zweck eingerichtet.


3.  Drei oder Vier Sterne Businesshotel


Es ist die Abgeschiedenheit, das Abseits sein von allem Trubel, eine Business-Meeting-Enklave wenn man so will. Seminarräume / Bankett-Räume sind vorhanden (übrigens auch als Hochzeitshotel ideal) Es gibt eine Sport- und Tennishalle. Ideal für Tagesveranstaltungen von Unternehmen, aber auch für mehrtätige Businessmeetings.


Vorteil: Die Bühlerhöhe ist wie ein "Resort"  - sprich abends ist rundherum nichts. Da ist auf gut deutsch "der Hund begraben."  Insofern fördert diese Abgeschiedenheit die Kommunikation zwischen den Seminarteilnehmern, weil man sich auch in seiner Freizeit ständig und formlos "über den Weg läuft." Sollte dann doch ein gemeinsames Happening  im nahen Baden-Baden angesagt sein, wird der Shuttledienst / Bus engagiert um alle Teilnehmer sicher in die Stadt und wieder zurückzubringen.


Weiterer Vorteil: Die Investitionskosten für den Gebäudekomplex Bühlerhöhe reduzieren sich dramatisch, da an Businesshotels nicht der gleiche Perfektionismus, oder sagen wir nur reduzierter Luxus, erwartet wird und sich so am ehesten Chancen einer Amortisation der Investitionen ergeben könnte.


4. Zurück zum Anfang: Die Bühlerhöhe als Kurhotel


Die Bühlerhöhe konnte über viele Jahrzehnte nur existieren, und zwar als "Kurbetrieb"  weil sie namhafte Gönner hatte, die sich dem sozialen Wohl verpflichtet fühlten. Erst recht war die Bühlerhöhe als Hotel von  Anfang an zum Scheitern verurteilt.


Max Grundig hatte da so seine Vorahnungen, die Bestätigung musste er nicht mehr miterleben. Damit wäre die Frage verbunden: Wie ließe sich die Bühlerhöhe als Kurhotel mit dem klaren Auftrag eines sozialen Engagements wieder re-instituieren?


Weg vom Fremdschämen und zupacken, wer die Mittel hat


Nur mal so eine Idee: 4,4 Millionen Kinder in Deutschland sind von Armut betroffen. Mutter und Kind Urlaub auf der Bühlerhöhe. Genauso Kinder, die sich nach lebensbedrohlichen Situationen wie Krebserkrankungen rekonvaleszieren, geht einem da "nicht das Herz auf?" -  Das wäre doch was?


Auf der Suche nach den neuen Gönnern. Es gibt Sie noch. Menschen die ihren Reichtum teilen.


Wie oben besagter Dietmar Hopp, der bis jetzt mehr als 700 Millionen Euro für karitative Zwecke zur Verfügung gestellt hat.


Oder Ilse Bosch: Der enorme Reichtum, für den Ilse Bosch nichts tun musste, den hält sie selbst für ungerecht. Ilse Bosch "Verdient habe ich das Geld nicht, da gibt es keinerlei Rechtfertigung - Erben ist nicht gerecht." - Seit 1990 tritt Ilse Bosch für gesellschaftlichen Wandel ein und kämpft für ein sozial verantwortliches und nachhaltiges Investment.  


Oder "The Giving Pledge" initiiert von Bill & Melinda Gates und Warren Buffet, der inzwischen mehr als 100 Milliardäre beigetreten sind .


Sein Milliardenvermögen, so schreibt das Handelsblatt, verschenke er aus humanitären Gründen. Ich will das menschliche Leben verbessern". Ausserdem mache es Spaß. "Ich liebe es, mich jeden Tag damit auseinanderzusetzen. Und ich kann das gemeinsam mit meiner Frau Melinda machen. Wir haben soviel Geld, dass wir mit enem Bruchteil davon für unsere Kinder sorgen können. Was für eine andere Wahl haben wir? Das Geld ausgeben?  Nun, wir haben alles, was wir brauchen. Ich kann nur einen Anzug tragen." Dabei scheut Bill Gates keinerlei Affronts und Konfrontationen, siehe der Artikel: Übel riechende und andere Überraschungen.  Ein angenehmer Mensch, den man gerne kennen würde.


Einige Gedanken dazu in meinem Artikel: Wenn Reichtum verpflichtet, oder auch nicht.



Denn riesige Gebäudekomplex Bühlerhöhe im Stil des späten Historismus, dienten seit seiner Fertigstellung 1921 bis zum Jahr 1986 einem ganz anderen Zweck: die Bühlerhöhe war ein Kurhaus und kein Luxushotel. Ursprünglich von Herta Isenbart, einer reichen Erbin, die hier in Gedenken an Ihren verstorbenen Mann ein Genesungsheim für Offiziere erbauen wollte. Der erste Weltkrieg machte diesen Plänen einen Garaus, Ende 2018 brach dann die Finanzierung für die Fertigstellung der Bühlerhöhe endgültig zusammen.  Die erste Finanzierungskriese, der Bühlerhöhe.


Wo Konrad Adenauer kurte & das Sanatorium Bühlerhöhe


Ein idealer Ort in aller Stille jenseits allen Trubels, um neue Kräfte zu sammeln, dieser Überzeugung war auch einer der berühmtesten Gäste der Bühlerhöhe, der Altkanzler Konrad Adenauer. Nur einen Steinwurf entfernt entstand und bestand zur gleichen Zeit ein Sanatorium.Während den Kriegswirren wurde das Sanatorium zu einem Lazarett umbestimmt Und anschließend von den französischen Streitkräften besetzt, die dieses zum Erholungsheim für französische Soldaten deklarierten.

Nach Ende des 2. Weltkrieges wollte man dann den Kurbetrieb auf der Bühlerhöhe wieder aufnehmen. Zum zweiten Mal stellte sich die Frage der Finanzierung. Ein Deutsch-Amerikaner half dann aus, so dass der Kurbetrieb 1949 wieder aufgenommen werden konnte. Das ging bis 1955 gut, bis dann der Finanzier sich zurückzog. Die dritte Finanzkrise der Bühlerhöhe sozusagen. Bis zum Anfang 1980 schleppte sich das Management der Kurbetriebes  so dahin, nachdem es von der Zentra Gruppe übernommen wurde.


Max Grundig der neue Hausherr in der  Bühlerhöhe


1986 kaufte dann Max Grundig das ehemalige Kurhaus samt Sanatorium für 7,8 Millionen Mark, "um zu verhindern, dass das Haus weiter verkommt oder in Eigentumswohnungen umgewandelt wird“, so Max Grundig in einem Interview, "Ministerpräsident Lothar Späth hat mir die total vergammelte Bühlerhöhe eingeredet."

Hotel Bühlerhöhe wurde eröffnet durch Max Grundig


Während einer zweijährigen Bauphase  und einer Investition von 150 Millionen DM wurde daraus das fünf Sterne Hotel Bühlerhöhe mit 90 Zimmer  und 14 Suiten, nebst Wellnessbereich und Beautyfarm.  Zur Investition gehörte auch das Sanatorium welches dann zur Max Grundig Klinik auf der Bühlerhöhe wurde und heute zu einer der besten Privatkliniken zählt  mit weltweitem Renomee.  240 Mitarbeiter bemühten sich um genauso viele Gäste, wenn "der Laden brummte."

Träger / Eigentümer der Max Grundig Klinik ist auch heute noch die Max Grundig Stiftung, während der Komplex Bühlerhöhe Mitte der Neunziger verkauft wurde.


Verkauf des Hotel Bühlerhöhe an eine Hotelgruppe


Da übernahm nämlich die Rafael Hotel Gruppe (Siehe Welt Artikel: Der Abstieg der Bühlerhöhe) das Hotel Bühlerhöhe, eine erfahrene Hotel- und Immobiliengruppe  im gehobenen Hotelbereich. Doch auch das Management der Rafael Hotel Gruppe sah seine Pfründe schrumpfen, trotz ausgezeichnetem Service und weiterhin bestem Ruf des Hotels Bühlerhöhe weltweit. Es lohnte sich einfach nicht. Ich weiß, ich wiederhole mich, das war dann die nächste Finanzkrise des Hotels Bühlerhöhe.

Neuer Besitzer des Hotels Bühlerhöhe: Dietmar Hopp


1999 erwarb dann Dietmar Hopp die Bühlerhöhe. Gemanagt (Pächter) wurde diese von den Astron Hotels, der Pachtvertrag Hotel Bühlerhöhe gelangte dann durch die Übernahme  an die panischen Hotelgruppe NH (in der Hotellerie lästerte man man über das Kürzel: "Never heard" , die bis dato nicht unbedingt Nobelherbergen, wie sie das Hotel Bühlerhöhe mit seinen Anforderungen zum Repertoire zählten (Siehe Focus Artikel: Abgesang auf eine Legende)  Gut und gerne 10 Jahre dauerte diese Episode an. Sprich: Diese Hotelgruppe hatte nicht "den blassesten Schimmer, wie man eine Nobelherberge richtig vermarktet, im Gegensatz zur Dr. Oetker Gruppe, der auch das Brenners Parkhotel in Baden-Baden gehört.


Ich hatte am 22. September 2008 eine Einladung vom damaligen Hoteldirektor  Heinz Imhof zu einem Arbeitsessen gegen 14.00 Uhr. Ein großer runder Tisch war für uns im Nobelrestaurant „Imperial“  gedeckt mit Blick ins Tal, wenn denn nicht der Nebel, der hier oben nicht selten ist, den Blick verwehrt hätte.

Millionengrab Bühlerhöhe


Doch die schlechte Auslastung, keinerlei Gewinnerwartung und eine nötige Grundsanierung mit erheblichen Millionen im zweistelligen Bereich  und Renovierung (ich erinnere mich an den Wellnessbereich, der schlimmer aussah als das öffentliche Hallenbad in meiner Heimatstadt, in der ich als Kind so manche Runde drehte) brachten Dietmar Hopp dazu, das Hotel Bühlerhöhe an  eine "internationale Investorengruppe" zu verkaufen, die dann die  Anna Maria Vermögensberatung 2010 in Baden-Baden gründete.


Zuvor erschien im Managermagazine noch der Artikel: Geheimnisvolle Mäzene kaufen Hotel. Ich zitiere aus dem Artikel: "Unter den Investoren seien Persönlichkeiten, die mit dem Schlosshotel seit Jahrzehnten verbunden seien, sagte Wipfler. Genaueres wurde nicht mitgeteilt, da sich die Investoren im Hintergrund halten wollten. Sie verstünden sich als "Mäzene", die keinen Gewinn machen wollen, sondern dafür sorgen wollten, dass das Hotel wieder "zum alten Glanz" zurückfinde und es sich wieder selbst tragen könne, sagte der Geschäftsführer der neuen Gesellschaft, Martin Ernst."  


Seit 30.08. 2010 ist das Hotel Bühlerhöhe, eines der renommiertesten Hotels Deutschlands geschlossen.


Später kam dann heraus, dass im Mittelpunkt dieser "internationalen Investorengruppe der ukrainische Millionär Igor Bakai stand und nur knapp die Hälfte der Kaufsumme an Dietmar Hopp überwiesen hatte. Und wir Bühler wunderten uns warum es plötzlich keinen Handyempfang mehr gab, was daran lag dass der Sendemast für den Mobilfunkt auf dem Gebiet der Bühlerhöhe stand und man der Luxus-Hütte kurzerhand den Strom abgedreht hatte, weil auch diese Rechnungen nicht beglichen wurden.


Nun ja Gewinn wurde wirklich keiner gemacht, zumal das Hotel Bühlerhöhe bis heute auf eine Wiedereröffnung wartet - soweit mein bösester Sarkasmus. Ich wiederhole mich schon wieder: Das war dann die nächste Finanzkrise des Hotel Bühlerhöhe.  


Der nächste Akt im Trauerspiel ließ nicht lange auf sich warten


2013 übernahm eine Investorengruppe aus Kasachstan das Hotel Bühlerhöhe, kaufte es und zahlte sogar. .. Und wieder geschah nichts. Ausser dass der Unterhalt des Komplexes, die Winter sind lang und Herbst und Frühjahr diesig, jeden Monat ca 100.000 € kostet, auch dank maroder Heizungstechnik und eine Renovierung mit dem Ziel hier wieder eine "Hotellerie" stattfinden zu lassen eine nahezu dreistellige Millioneninvestition bedeuten würde.

Nelson Mandela, Bill Clinton, Boris Becker


Daraufhin warteten wir Bühler und Baden-Badener darauf, dass es mit dem Glanzstück unserer Region, schließlich haben hier schon Nelson Mandela und Bill Clinton hier übernachtet, Boris Becker verbrachte hier mit seiner verflossenen Barbara die Hochzeitsnacht und während der Fußballweltmeisterschaft 2006  logierte hier auf der Bühlerhöhe die englische Fußballnationalmannschaft Zeitweise hieß es sogar das Hotel Bühlerhöhe sollte zu einer Seniorenresidenz umgewandelt werden. Man spekulierte auch als Spaziergänger, der vor den geschlossenen Toren der Bühlerhöhe stand, dass hier Eigentumswohnungen entstehen sollten.


Hotel Bühlerhöhe & Hotel Neues Schloss Baden-Baden - was nun?


By the way, es gibt noch ein weiteres Hotelprojekt, welches auf Jahre inzwischen genauso still gelegt wurde, nämlich das Neue Schloss über Baden-Baden: "Begleitet von Böllern, Glockengeläut und "Vivat"-Rufen besuchte Zarin Elisabeth von Russland am 19. Juni 1814 ihre badische Verwandtschaft im Neuen Schloss Baden-Baden."


"Etwas weniger pompös, aber mit fast so viel Aufmerksamkeit wurde 140 Jahre später Konrad Adenauer, der erste Kanzler der jungen Republik, bei seinen regelmäßigen Aufenthalten auf der nahen Bühlerhöhe im Schwarzwald empfangen "-


"Investoren haben die legendäre Bühlerhöhe und das Neue Schloss in Baden-Baden gekauft und wollen sie umbauen. Kommen die Luxushotels? Oder bleibt es bei Luftschlössern?" - Ein Artikel in der "Badischer Zeitung"  nannte beide "Bauruinen" in einem Atemzug: Was wird aus der Bühlerhöhe und dem Neuen Schloss in Baden-Baden?

Wie sieht die Hotellandschaft in der  "Luxusklasse" in Baden-Baden aus?


Fünf-Sterne Brenners Parkhotel Baden-Baden *****

Vorrangig zu nennen natürlich das Brenners Parkhotel Baden-Baden:  104 Zimmer und Suiten und 300 Mitarbeitern (!), 62,4 % Auslastung, Durchschnittsrate pro Zimmer 532 €-


Fünf-Sterne Dorint Hotel Maison Messmer Baden-Baden *****


Das zur Zeit zweite Haus am Platz, nämlich zentral in direkter Nachbarschaft zum Casino Baden-Baden und zum Theater Baden Baden mit 152 Zimmer und Suiten


Fünf Sterne Hotel Roomers Hotel Baden-Baden *****


Im Dezember 2016 erst eröffnet worden, fast gegenüber des Festspielhauses in Baden-Baden, somit "fast ganz zentral" in Baden-Baden gelegen, das ist das Roomers Hotel Baden-Baden *****  mit 130 Zimmer und Suiten und ebenso vielen Mitarbeitern.


Fünf Sterne Hotel Europäischer Hof Baden-Baden *****


Gegenüber der Spielbank / Casino Baden-Baden und somit sehr zentral in Baden Baden gelegen, der "Europäische Hof" - ein Hotel mit einer 180 jährigen Geschichte, musste wegen Baumängel 2014 geschlossen, wird 2020 nach einer Investition von 70 Millionen  mit 123 Zimmer und Suiten wieder eröffnet werden. Hier ein weiterer aktueller Artikel zum 5 Sterne Steigenberger Luxushotel Europäischer Hof 2020 in Baden-Baden.


Fünf Sterne Hotel Dorint Maison Messmer Baden-Baden*****


152 Zimmer und Suiten, die bequemsten höchsten und mit den meisten Kissen bewehrte Betten, die Minibar ist auch nicht von schlechten Eltern! Let's Party!  Baujahr 2001 in allerbester Bausubstanz.  Alles sehr gediegen, Luxus pur aber mit Understatement.  Direkt neben dem Casino / Spielbank gelegen. Geht es noch bequemer?


4 Sterne Superior Hotel Der kleine Prinz Baden-Baden ****+


40 Zimmer, sehr zentral gelegen, nahe dem Kongresszentrum, französisch badische Saisonküche, genießt einen ganz hervorragenden Ruf, auch bei den Bewertungsportalen, auch das in direkter Nachbarschaft gelegene


4 Sterne Superior Hotel  Belle Epoque Baden-Baden ****+


32 Zimmer, alles sehr gediegen und luxuriös, rund ums Hotel ein kleiner Hotelpark mit schattigen Bäumen. Eingerichtet eben im Belle Epoque Stil, gehört zu den "Small Leading Hotels of the World" einen Steinwurf vom Kongresszentrum Baden-Baden entfernt.

Fragen über Fragen zum Hotel Bühlerhöhe


Frage 1: Gibt es einen wirtschaftlich zu rechtfertigenden Bedarf für ein weiteres Fünf Sterne Hotel in Baden-Baden.


Frage 2: Kann eine Investition über 150 Millionen in die Renovierung des Hotel Bühlerhöhe, um dem kontemporären Anspruch einer Fünf-Sterne-Hotellerie gerecht zu werden, sich jemals amortisieren?  


Das Brennerspark Hotel hat trotz bester Lage, trotz weltweit bestem Renomee "nur" eine Auslastung von 62 % Eine Wirtschaftlichkeit  ist nur über diesen extrem hohen Preisspiegel zu erreichen.  Dies unter "besten Voraussetzungen" - Wie hoch kann eine Auslastung unter den "schlechten Voraussetzungen" auf der Schwarzwaldhochstraße sein?


Frage 3: Wer möchte nach einem fröhlich-festlichen-gesellschaftlichen Rahmen sich anschließend noch hoch auf serpentinenartigen Straßen zur Schwarzwaldhochstraße schlingern?


Alle Vier- und Fünf-Sterne Hotels in Baden-Baden liegen wesentlich zentraler, direkt im Geschehen, nahe von Festspielhaus, Theater, Casino und City als die Bühlerhöhe.


Frage 4: Bühlerhöhe - Hotel Drei-Jahreszeiten?  Zugegeben, dank dem Klimawandel gibt es inzwischen auch auf der Schwarzwaldhochstraße einen richtigen Sommer. Dafür ist aber auch der Frühling gerade  mal 6 Wochen lang. Den Rest des Jahres kann man als Herbst bezeichnen.  Ein Marketingteam würde das Wetter auf der Schwarzwaldhochstraße als gesundes Reizklima titulieren.  Den Winter habe ich nicht vergessen. Den Winter auf der Schwarzwaldhochstraße können Sie vergessen. Fragen Sie die Skilift-Betreiber. Gab es vor ein paar Jahren, zwischen Weihnachten und Neujahr noch einen wirtschaftlich ausreichenden und nötigen Skibetrieb auf den Abhängen der Schwarzwaldhochstraße, kämpft die Branche, auch wegen des Klimawandels, inzwischen ums Überleben, um wenigstens ein paar Tage im Winter einen Ski und Rodelbetrieb.

Im Gegensatz dazu hat Baden-Baden ein ausgeglichenes Klima, im Sommer bis zu einer tropisch heißen Wetterlage, durch den Kessel in dem Baden-Baden liegt. Ganz nach dem Motto: Wer es rund ums Jahr zugig mag, der nächtigt und logiert auf der Schwarzwaldhochstraße. Wer es lieber lau, angenehm und unterhaltsam mag, der wohnt und residiert natürlich in der Stadt.


Fazit: Ein Fünf-Sterne-Hotel auf der Schwarzwaldhochstraße  hat nie und wird nie eine zufriedenstellende Rentabilität erreichen. Mitbewerber in Baden-Baden verfügen über eine wesentlich bessere Infrastruktur, Nähe zu den Hotspots wie Casino, Festspielhaus, Theater und eine große Auswahl an Restaurants und Bars. Die Anfahrten sind für viele gewöhnungsbedürftig.


Gerade ältere Gäste dürften die  serpentinenartigen Auffahrten zur Schwarzwaldhochstraße eher als nervig und energieraubend empfinden.  Die Witterungsverhältnisse auf knapp 1000 m sind ungünstiger und instabiler als im Tal, in dem Baden-Baden liegt. Es ist auf der Schwarzwaldhochstraße grundsätzlich kühler, oft nasser oder nebeliger.

Gab es in den Neunzigern noch "regelrechte" Winter auf der Schwarzwaldhochstraße, also Ski und Rodel gut von Dezember bis März  und das weitgehend schneesicher, zeigt seit einigen Jahren der  Klimawandel auch hier seine Auswirkungen, so dass nur noch über kurze Zeitphasen überhaupt von einer für die Erholung so angenehme Schneedecke garantiert werden kann.


Die Wanderwege auf der Schwarzwaldhochstraße sind "mehr als ausbaufähig" (um etwas Nettes zu sagen), gibt es Wanderwege dann sind diese im Gegensatz zu österreichischen Verhältnissen echt mies ausgeschildert. So nicht!  


Folgende Zahlen stehen im Raum: Laut Zeitungsartikel kostet der Unterhalt des leerstehenden Hotels Bühlerhöhe, nicht zuletzt aufgrund der maroden Heizungsanlage und der längeren Heizphase hier oben, ca 100.000 € jeden Monat!  Zudem würden bis zu 150 Millionen Investitionen nötig sein, um den Gebäudekomplex als Fünf-Sterne Hotel "wettbewerbsfähig" zu machen. (Ich suche noch eine bessere Formulierung, zumal es auch dann, meiner Ansicht nach ein Zuschussbetrieb wird, der es immer schon war). Das hat noch nie Sinn gemacht und wird auch nie Sinn machen.


Gesucht wird eine "Anschlussverwendung" der Bühlerhöhe...